QU’ EST – CE QU’UN SYNDICAT ?
Un syndicat est une association qui regroupe des personnes physiques ou morales pour la défense ou la gestion d'intérêts communs.
Le terme a de nombreuses acceptions mais plus communément il désigne les organisations de défense de l'intérêt des salariés (ouvriers, employés ou cadres), souvent désignées sous le sigle « OS » (organisations syndicales) et protégées par une législation particulière (liberté syndicale, droit de grève...). wikipédia.
C’est donc un organisme qui défend les intérêts professionnels d’un groupe de personnes devant leur employeur, leur supérieur hiérarchique
Le syndicat des copropriétaires n’a aucun supérieur hiérarchique, et ce n’est pas un groupement professionnel. Le syndicat des copropriétaires ce sont tous les copropriétaires.
Cette dénomination prête donc à confusion parce qu’on l’assimile à un syndicat professionnel.
CETTE DENOMINATION DOIT CHANGER
QU’EST – CE QU’UN SYNDIC DE COPROPRIETE ?
Une enquête récente auprès des consommateurs démontrait qu'on les assimile aux percepteurs du Trésor Public car ils exigent le paiement des charges de copropriété ! ( V . www.avocats-immobilier.com)
Cela impressionne beaucoup de copropriétaires.
OR LE SYNDIC N’EST QU’UN PREPOSE DES COPROPRIETAIRES.
Qu’est ce qu’un préposé ?
C’est tout simplement un employé.
L’employeur du syndic ce sont les copropriétaires.
Le lien entre syndic et copropriétaires est un lien de préposition.
"Lien de préposition" signifie qu'il y a un rapport de subordination entre le commettant et le préposé, c'est-à-dire un rapport hiérarchique de type employeur/employé. Le commettant a donc le pouvoir de commander et diriger l'action du préposé. Ce lien de préposition provient généralement du contrat de travail, mais pas seulement. (wikipédia).
Il y a cependant une différence fondamentale concernant le syndic : C’est que les copropriétaires n’ont pas une connaissance professionnelle de ce dont ils chargent le syndic.
Ils sont son employeur mais ne savent pas grand-chose sur sa compétence.
Ils ne sont ni plombiers ni maçons ni menuisiers.
Le syndic non plus ! Mais il a le pouvoir de charger une entreprise pour faire ce qu’il y a à faire.
Un propriétaire qui découvre une fuite dans son appartement fait venir un plombier.
Un copropriétaire le signale au syndic qui lui charge une entreprise.
Il est donc une sorte d’intermédiaire entre les copropriétaires et les entreprises. Une sorte de « chargé d’affaires » !
Il touche un pourcentage sur les travaux qu’il fait voter à l’assemblée de façon tout à fait légal. Sans compter les petits « cadeaux » fait par les entreprises.
Son intérêt n’est donc pas celui des copropriétaires.
COMMENT EST REMUNERE LE SYNDIC ?
Les pouvoirs du syndic, et ses obligations, sont fixés par la loi. Globalement, sa mission consiste à gérer l'immeuble, exécuter les décisions de l'assemblée générale et assumer un ensemble de tâches administratives, financières et comptables.
C’est ce qui fait penser aux copropriétaires que le SYNDIC est quelqu’un de missionné, par l’ETAT, alors qu’il n’est que leur simple employé à qui ils peuvent donner congé à tout moment, s’ils n’en sont pas satisfaits.
Il est embauché selon un contrat qu’il doit respecter. ( duré déterminé).
Ce contrat est résiliable à tout moment par les copropriétaires sans qu’ils soient obligés de justifier ce renvoi.
Il est tout simplement révoqué à la demande des copropriétaires, dont le nombre est fixé par la loi. C’est injuste mais c’est comme cela ! ( Il semblerait que les ministres ont le même statut, v. Christine Boutin remercié récemment ).
Le contrat du syndic est donc un genre de C.P.E.
Cette précarité de l’emploi a des conséquences fâcheuses sur la gestion du syndic.
Il va souvent enfreindre la loi pour satisfaire le désir de quelques uns dont le nombre peut le révoquer.
Mais en cas d’action en justice d’un copropriétaire c’est l’ensemble des copropriétaires qui en pâtissent. Car les actions en justice se font dans la plupart des cas contre le syndicat des copropriétaires et non contre le syndic, sauf certains cas particuliers.
Il faut pourtant rappeler que : (V. http://www.netpme.fr/immobilier-entreprise/355-coproprietaires-comment-evincer-syndic-indelicat.html)
Un syndic malhonnête peut commettre des infractions pénales sévèrement réprimées, d'autant plus qu'il est professionnel. Parmi les infractions possibles, on peut citer l'exercice de l'activité du syndic sans carte professionnelle, sans attestation d'assurance, voire sans garantie financière. L'abus de confiance qui consiste à puiser dans la caisse de la copropriété pour renflouer son cabinet, ou encore la perception illicite de commissions sur travaux commandés aux entreprises sont aussi des " indélicatesses " souvent répertoriées dans les annales judiciaires. Il y a aussi la falsification des comptes. Chose fréquente.
Mais dans la plupart des cas il est « couvert » par les copropriétaires qui se sont rendus complices de ses agissements moyennant certaines facilités.
LES COPROPRIETAIRES APPROUVENT REGULIEREMENT LES COMPTES AUX ASSEMBLEES GENERALES SANS LES CONSULTER !
ILS DONNENT EGALEMENT LEUR QUITUS AU SYNDIC SANS MEME SAVOIR A QUOI CELA LES ENGAGENT.
C’est juste pour faire comme le monde ou ne pas faire montre de son ignorance.
Pourquoi cette peur des copropriétaires qui frôle souvent la Paranoia?
C’est la peur des représailles !
REPRESAILLES DITES-VOUS ?
Eh oui il y en a plusieurs je ne vais que vous citer quelques uns :
- En cas d’un dégât des eaux il peut faire prendre en charge ou pas votre sinistre par l’assurance de l’immeuble.
- En cas de difficultés financières il peut tarder ou urger de vous assigner en justice pour non payement des charges.
- Il peut vous mettre des sommes colossales correspondant à votre consommation d’eau chaude !
- Il peut aussi vous harceler moralement par l’intermédiaire des ses préposés qui sont payé par vous ! (la liste est bien longue)
- Il peut diffuser des informations diffamantes vous concernant dans le but de vous déstabiliser et vous décrédibiliser aux yeux des autres copropriétaires.
- Il peut vous transformer en véritable ennemi des copropriétaires alors que vous ne faites que défendre leur bien.
- Impossible d’énumérer tous les types de harcèlement dont vous pouvez en être l’objet.
D’ailleurs les copropriétaires le savent et c’est pour cela que les résolutions sont votées à l’UNANIMITE.
MAIS LE ROLE DU CONSEIL SYNDICAL N’EST –IL PAS D’EVITER TOUT CELA ?
Certes oui ! Mais dans la plupart des cas les membres du conseil syndical méconnaissent totalement les règles et la loi de la copropriété et se reposent sur le syndic et beaucoup cherchent souvent leur intérêt personnel plus que celui des copropriétaires.
Ils sont bénévoles et donc non assignables.
Le SYNDIC se repose sur eux pour couvrir ses agissements irréguliers et surtout pour veiller au renouvellement de son contrat qui ne dépend que d’eux.
Ils sont parfois eux-mêmes des chefs d’entreprise ! Ils chercheront à faire voter l’assemblée pour leur propre entreprise !
Ils ne sont parfois rien du tout mais qui veulent être quelque chose.
LE MOT PRESIDENT attire beaucoup. Peu importe de quoi !
Mais alors quelle est la solution ?
La solution est de changer tout cela de fond en comble !
Mais comment puisque c’est la loi ?
La LOI est faite par des hommes et pour des hommes. On peut la changer. Il faut faire des suggestions au ministère.
L’ARC (Association pour les responsables des copropriétaires) a fait beaucoup. Mais elle n’a rien fait concernant l’abus de pouvoir du Conseil Syndical !
Le pouvoir est déplacé sur le conseil syndical.
Le conseil syndical est devenu une sorte de couverture des agissements du Syndic. Comme il est censé représenter les intérêts des copropriétaires personne n’ose y toucher.
La plupart du temps ce sont des gens de bonne foi qui veulent rendre service, mais n’étant pas des professionnels se reposent sur le Syndic.
Mais il importe de rappeler que les membres du conseil syndical, quoique bénévoles, peuvent être poursuivis aussi pénalement s’ils se rendent, complices d’agissements délictueux.
V. http://www.netpme.fr/immobilier-entreprise/355-coproprietaires-comment-evincer-syndic-indelicat.html.
Le problème n’est pas d’évincer un syndic mais de faire en sorte qu’il ne soit pas la marionnette de quelques copropriétaires, qui veulent lui imposer leur désir, ni celui qui transgresse la loi en leur nom afin d’être toujours réélu.
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